Quelles sont les distances admises entre une construction et la limite séparative ? Entre deux maisons sur deux propriétés différentes ?
Hors Plan d’occupation des sols (POS) et Plan local d’urbanisme (PLU), l’article R.111-19 du code de l’urbanisme détermine les distances à respecter entre ces deux constructions. Le point commun entre les deux constructions étant la limite séparative entre les deux terrains.
L’article explique qu’« à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tous points de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres ». En clair, la maison doit être construite soit en limite de propriété, soit respecter un retrait d’au moins trois mètres. Celui-ci sera de cinq mètres pour une maison de 10 mètres de haut.
Du coup, logiquement, la distance entre deux maisons sur deux propriétés adjacentes sera d’au moins six mètres, voire plus en fonction de la hauteur des constructions, si aucune n’est construite en limite de propriété.
Par contre, cette règle peut être modifiée par le document d’urbanisme édictée par la commune. Ceux-ci peuvent reprendre le calcul mis en place dans l’article R.111-19 ainsi que la distance minimale de 3 mètres (ou plus) ou encore inscrire des distances fixes. Là encore la distance est sujette à variation à l’intérieur même de la ville.
En effet, le POS et le PLU découpent la cité en plusieurs zones (zone hors agglomération, zone urbanisée à forte ou faible densité, zone fluviale), définissant pour chaque cas des règles particulières. Dans leur POS ou PLU, des villes ont ainsi prévu des retraits minimums entre constructions et limites séparatives de 3 à 6 mètres voire plus suivant les caractéristiques des zones.
A contrario, les documents d’urbanisme peuvent également obliger à implanter la construction en limite de propriété ou autoriser, voire imposer, la mitoyenneté. A noter également que pour les zones de transport, ferroviaire par exemple, il s’agit de la société de transport, en l’occurrence la SNCF, qui peut fixer la marge à respecter.
Bref, il s’agit de bien consulter en détail le document d’urbanisme pour déterminer la bonne distance. Une fois cette distance relevée, comment la mettre en application ?
C’est à ce moment que la notion de « tout point du bâtiment » explicitée par l’article R.111-19 prend son sens. Elle veut ainsi dire que le point de référence est le point le plus avancé du bâtiment. Ainsi, si votre maison dispose d’un balcon dans la direction de la limite séparative, l’extrémité servira de point de départ au calcul de la distance.
Dans le même ordre d’idée, ce dernier peut s’effectuer à partir de l’extrémité d’un débord de toiture.
Si la limite entre deux propriétés n’est pas précise, il convient alors de faire appel à un géomètre. Il effectuera les recherches, les démarches administratives, les mesures et les calculs pour préciser le bornage réel entre deux propriétés.
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