Généralités et réglementation

Claude PRECHEUR

Généralités

Vouloir connaître les limites de sa propriété et se clôturer est un sentiment bien naturel qui implique cependant certaines démarches et le respect de certaines règles.

  • La délimitation de la propriété
    Contrairement à une idée répandue, les limites de la propriété ne résultent pas des plans cadastraux ni des actes notariés. Certes ces documents établissent des présomptions de limites de propriété mais ces présomptions peuvent être contestées. Seul le bornage permet de déterminer une fois pour toute la limite séparative entre deux propriétés voisines. Tout propriétaire peut contraindre son voisin à procéder au bornage de leurs propriétés respectives. Seules les propriétés privées peuvent être bornées. Elles doivent en outre être contiguës et appartenir à deux propriétaires différents.
    Le bornage est en principe amiable. Rien n’interdit alors à deux propriétaires de fixer eux-mêmes la limite séparative de leurs terrains, d’établir les plans correspondants puis de poser des bornes ou d’implanter une clôture. En pratique, il est préférable de faire appel à un géomètre. Ce dernier consultera les titres de propriété, les documents cadastraux, prendra en compte les accords des parties, sans oublier éventuellement les coutumes locales. Le géomètre mesurera le terrain, tracera les limites séparatives sur un plan, déterminera la position des bornes, qu’il posera ensuite sur les terrains. Le bornage se fait à frais communs (en principe moitié chacun mais rien n’empêche une répartition différente). En cas de désaccord sur le principe du bornage ou sur ses conditions, le bornage est judiciaire. Seul le tribunal d’instance est compétent (tribunal auprès duquel l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire).
  • La pose d’une clôture

Tout propriétaire a le droit de clore sa propriété. Il est cependant préférable d’en informer préalablement son voisin. Ce dernier pourra d’ailleurs être intéressé pour édifier une clôture mitoyenne dont les frais seront partagés. Si une personne veut édifier seule une clôture, elle doit la placer en limite de propriété et non à cheval sur la limite séparative.
Le droit de se clore connaît cependant certaines limites. L’intérêt général peut en effet réglementer voir interdire la pose d’une clôture (cas d’un terrain situé à un croisement et dont la hauteur du mur empêche la circulation dans des conditions de visibilité satisfaisantes). Des considérations d’ordre privé peuvent aussi limiter ce droit (un droit de passage peut par exemple restreindre la pose d’une clôture, ce qui peut également être le cas d’un cahier des charges d’un lotissement). Enfin en ville, le droit de se clore peut devenir une obligation. Le Code civil prévoit en effet qu’un propriétaire d’un terrain bâti peut, en milieu urbain, contraindre son voisin à contribuer à la construction et aux réparations d’une clôture commune. L’intérêt de cette règle est d’éviter de juxtaposer des clôtures d’aspects différents. Un permis de construire n’est pas exigé pour l’édification d’une clôture. Toutefois une déclaration préalable doit être déposée auprès de la Mairie lorsque la commune est dotée d’un Plan d’occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU).

  • La mitoyenneté

En ville comme en campagne, tout mur servant de séparation entre deux biens est présumé mitoyen à défaut de preuve contraire Mais la présomption peut être écartée si l’un des propriétaires parvient à prouver que le mur qui clôt son terrain est sa propriété exclusive. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens. Dans certains cas, il n’existe aucune contestation sur le caractère mitoyen d’un mur de clôture. Il en est ainsi lorsque le titre de propriété le mentionne expressément. Le caractère privatif d’un mur peut d’abord résulter de l’existence d’un titre (acte notarié, jugement). Par ailleurs la loi énumère un certain nombre de signes extérieurs visibles sur un mur qui établissent son caractère privatif et non mitoyen. Ainsi lorsque le sommet du mur est en forme de pente, le mur est censé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée. La prescription trentenaire peut également être invoquée pour revendiquer la propriété privative d’un mur à l’origine mitoyen (cas d’une personne qui réussit à prouver qu’elle s’est comportée comme le seul propriétaire du mur pendant 30 ans, en l’ayant entretenu, voire réparé). Mais il convient de noter que la prescription peut jouer en sens contraire (en revendiquant la mitoyenneté d’un mur initialement privatif).
En principe toute personne peut, sous certaines conditions, acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif en remboursant au voisin la moitié de la dépense de construction et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Ce droit est imprescriptible (il peut être exercé même si le mur a été construit il y a plus de 30 ans). C’est également un droit auquel le propriétaire ne peut s’opposer. Si ce dernier s’y oppose, il pourra être assigné devant le Tribunal de grande instance. Le tribunal ne pourra alors qu’imposer la cession.
En revanche, un propriétaire ne peut imposer à son voisin la mitoyenneté du mur de clôture privatif qu’il a construit seul.
Chaque propriétaire d’un mur mitoyen peut y adosser une construction avec l’accord préalable du voisin ou après une autorisation de justice. Il peut également surélever le mur mitoyen sans avoir à demander l’accord du voisin. Dans ce cas, la partie surélevée lui appartiendra. En contrepartie, il devra en assurer seul l’entretien et les réparations.
Les normes en 4 questions

  • Votre terrain était-il borné par un géomètre lorsque vous l’avez acheté, avez-vous les plans ?
  • Avez-vous demandé (et obtenu) une autorisation de clôture pour construire ce mur en Mairie ?
  • Avez-vous respecté vos limites indiquées sur le Plan du Géomètre, sans empiéter ?
  • Votre mur de soutènement a-t-il toutes les garanties de solidité et de conformité ?
    Si vous obtenez oui en réponse, aux 4 questions vous êtes dans les normes.

Généralités Pratiques

Les blocs de ciments

La mise en oeuvre des differents étapes

Dans 1 m2 de mur il y a 10 blocs (8 + 4 demis)
Quantité de mortier pour 1 m2
5 joints horizontaux de 1m de long X 0,20 de large X 0,015 d’épaisseur soit :
5 X 1 X 0,20 X 0,015 = 0,015 m3 ou 15 litres
7 joints verticaux de 0,20 de haut x 0,20 de large x 0,025 soit
7 X 0,20 X 0,20 X 0,025 = 0,007 ou 7 litres
15 + 7 = 22
Nous pouvons dire qu’il faut environ 25 litres de mortier pour maçonner 1 m2 de blocs ciment.

2.50 X 0,40 = 1.00 m2 soit 10 blocs
10 m X 0,20 X 0,015 = 0.019 m3 ou 19 litres
9 X 0,20 X 0,025 = 0,045 m3 ou 4.5 litres
19 + 4.5 = 23.5 litres environ 25 litres

La première assise de blocs est réglée de niveau.
Dans un mur, les agglos ne doivent pas se superposer mais se croiser d’au moins une largeur.
Superposition = coup de sabre

Le décalage des joints verticaux d’une
assise sur l’autre doit être compris entre
le 1/3 et la 1/2 longueur du bloc.

Ce décalage est de préférence d’une 1/2 longueur :
Exemple longueur d’agglo 50 cm
décalage > à 17 cm < 33

Lors du calpinage, afin de préserver un croisement correct
Les petites parties complémentaires seront situées vers les angles.
Celles-ci se retrouveront tous les 2 rangs aux mêmes endroits.

Afin de ne pas avoir de petites coupes, nous pouvons partager les vides et réaliser
des joints verticaux plus larges mais ceuxci ne doivent pas être > à 4 cm.
L’idéal est de partager les joints sur plusieurs blocs