Le permis de construire

Claude PRECHEUR

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Attention le code de l’urbanisme a changé, il est important de se renseigner sur le nouveau décret :

Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes.

PROJET DE CONSTRUCTION
Permis de construire (obligatoire pour toute nouvelle construction ou transformation )
Plans ( plan de situation, de masse,, d’ensemble comprenant façades, vue des différents niveaux, coupes )
devis descriptif ( il reprend tous les ouvrages pour chaque corps d’état. Les matériaux utilisés avec leurs caractéristiques, les renseignements techniques de mise en oeuvre DTU )
Cahier des charges (convention du contrat de construction sur le plan administratif et juridique)
Planning ( calendrier des travaux pour l’ensemble des entreprises )

CERTIFICAT D’URBANISME
Avant de déposer la demande du permis de construire, il faut obtenir le certificat d’urbanisme qui atteste la possibilité de construire sur le terrain nominé. Ce C-U est valable pour une durée de 1 an .

La mairie où se situe le terrain délivre en 3 exemplaires la demande de certificat d’urbanisme, à ce formulaire, vous joignez 4 plans de situation que vous renvoyez à cette mairie. Vous recevrez votre certificat dans un délai de 2 mois.

Le certificat d’urbanisme précise les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Il détermine si un terrain est constructible ou non et sous quelles conditions réglementaires une construction peut être réalisée. Il vous renseignera également sur le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à votre terrain ainsi que sur l’état des équipements publics existants ou prévus.

Si vous êtes en mesure de préciser la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d’urbanisme précisera si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de votre opération.

La délivrance d’un certificat d’urbanisme est fortement recommandée avant tout projet de construction ou d’achat de terrain. Si en revanche, vous achetez un logement existant et que vous n’avez pas de projet de modification ou d’extension, vous pouvez vous limiter à demander une note de renseignement d’urbanisme. Cette note vous précisera les dispositions d’urbanisme applicables, mais ne se prononcera pas sur la possibilité de construire, ni sur la possibilité d’y réaliser votre projet de construction.

Une fois le certificat d’urbanisme en votre possession, vous devez déposer une demande de permis de construire qui respecte les conditions établies dans le certificat d’urbanisme. Votre demande de permis de construire devant être déposée toutefois dans le délai de validité du certificat d’urbanisme, c’est-à-dire 12 mois ou plus suivant ce qui est mentionné dans le certificat. Comptez deux mois pour obtenir le certificat d’urbanisme auprès de la mairie dont dépend le terrain. Ce service est gratuit.

Permis de construire
Une fois avoir mis au point votre projet, pour l’obtention du permis de construire, la mairie doit vous fournir en 4 exemplaires la demande du permis de construire.
Ce permis de construire est obligatoire pour toute nouvelle construction ou transformation.

Si la surface nette du plancher est > ou = à 170 m². Le projet de construction doit être établi par un architecte.

Les dossiers présentés à la mairie et à la DDE devront comporter :

- Un plan de situation échelle 1/5000e ou 1/10000e
- Un plan de masse échelle 1/500e
- Les vues en plans de chaque étage échelle 1/50e
- Les coupes verticales échelle 1/50e
- Les plans des façades
- Le plan VRD (voirie et réseaux divers)
- Le devis descriptif

Permis de construire ou déclaration de travaux ?

Si vous faites réaliser une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, vous devez obligatoirement obtenir au préalable un permis de construire.

Cette obligation s’impose également pour les travaux qui modifient l’aspect extérieur, changent la destination ou créent des niveaux supplémentaires à toute construction existante.

Le permis de construire permet à la commune de vérifier la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme locales applicables. En revanche, si vos travaux sont de faible importance, vous aurez à déposer une simple déclaration de travaux.

Seront ainsi soumis à la déclaration de travaux :

- une extension de bâtiment ne dépassant pas 20 m· hors œuvre bruts (la création d’une véranda par exemple)
- une piscine non couverte
- des châssis et serres jusqu’à 2000 m hauteur comprise entre 1 mètre et demi et 4 mètres.

Aucune autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) n’est obligatoire pour tous les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m· et dont la hauteur ne dépasse pas 1 mètre et demi. Il en est de même pour les murs de moins de 2 mètres qui ne servent pas de clôture, les terrasses de moins de 60 cm de haut, les installations temporaires pour les chantiers et les statues, monuments et œuvres d’art de moins de 12 mètres de haut et 40 mètres cubes.

La durée d’instruction de votre demande de permis de construire sera de deux mois contre seulement un mois pour une déclaration de travaux.

La participation d’un architecte s’avère toujours profitable pour concevoir et établir un projet soumis à une demande de permis de construire, qu’il s’agisse de la construction d’une maison, de la transformation ou de l’agrandissement d’un logement ou d’un local. Toutefois, vous n’êtes pas tenu de recourir à un architecte si vous faites des travaux soumis à déclaration préalable.

Tout comme le certificat d’urbanisme le permis de construire est gratuit et soumis à une période de validité limitée (24 mois) qui peut être prolongé. C’est généralement le maire qui prend la décision d’accorder ou non un permis de construire s’il dispose d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan local d’urbanisme approuvé.

Dès réception du permis de construire, la publicité de celui-ci doit être faite sur le terrain et pour toute la durée des travaux. Pour tout complément d’informations, contactez votre mairie ou la direction départementale de l’équipement.

Attention, le recours à un architecte est obligatoire lorsque vous effectuez un agrandissement inférieur à 170 m mais qui porte la surface totale à plus de 170 m. Exemple : votre maison fait 150 m, vous agrandissez de 30 m, 150 + 30 = 180.

PANNEAU DE CHANTIER
Les dimensions de ce panneau doivent être de 080 m X 0,80 m mini

Il doit être mentionné au minimum sur ce panneau :
le bénéficiaire
Le N° du permis
La date
La nature des travaux
la surface du terrain
La surface du plancher
La hauteur de la construction
La mairie du dossier

Disparition de la SHOB et de la SHON au profit de la surface de plancher unique depuis le 1er mars 2012.
Comment calcule-t-on la surface de plancher d’une construction ? Mise à jour le 06.03.2012 - Direction de l’information légale et administrative.
Pour obtenir la surface de plancher d’une construction, il convient de mesurer les surfaces de chaque niveau à la fois closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des façades, puis de déduire les surfaces suivantes :

  • surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur,
  • vides et trémies (ouvertures prévues) des escaliers et ascenseurs,
  • surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m,
  • surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
  • surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
  • surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
  • surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
  • surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent s’il y a lieu de l’application des points mentionnés ci-dessus, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
    À savoir : Les surfaces telles que les balcons, toitures terrasses, loggias ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface de plancher d’une construction.
    Point commun avec la SHOB et la SHON A l’instar de ces anciennes notions, la surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux d’une construction.
    Différences avec la SHOB et la SHON
  • La notion d’espace clos et couvert. Contrairement à la SHOB et à la SHON, la surface de plancher dispose explicitement que seules les surfaces closes et couvertes sont à prendre en compte.
  • Le calcul s’effectue à partir de l’intérieur des murs de façade. C’est ce changement radical qui a été le plus médiatisé. La surface de plancher se calcule à partir de l’intérieur d’une construction, contrairement à la SHOB et la SHON, qui se calculait à partir de l’extérieur des façades. L’objectif serait de ne plus pénaliser les isolants, encourageant ainsi I ’efficacité thermique des bâtiments. Les éléments à déduire de la surface de plancher Les éléments présentés ici ne développent pas de surface plancher. En pratique, le calcul peut s’effectuer en deux temps :
    Calcul de la Somme totale de chacune des surfaces au sol à construire ou existantes, que celles-ci développent ou non une surface de plancher, en calculant depuis l’intérieur des murs de façade, tout en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur plafond inférieure à 1,80 m. Ces surfaces correspondent en principe à la surface taxable.

Quelles différences entre la surface taxable et la surface de plancher ?
La surface de plancher s’obtient en déduisant certains éléments de la surface taxable.
Par exemple, les espaces de stationnement clos et couverts constituent de la surface taxable, mais sont li déduire de la surface de plancher.
Ainsi, la surface de plancher ne peut en aucun cas être supérieure à la surface taxable. En revanche, la surface de plancher peut être égale à la surface taxable.
La surface de plancher détermine les formalités administratives à entreprendre (permis de construire, déclaration préalable de travaux, recours à un architecte.
La surface taxable détermine l’imposition
Quels points communs entre ta surface taxable et la surface de plancher ? Surface taxable comme surface de plancher. Le calcul s’effectue depuis le nu intérieur des murs des façades, en y déduisant les vides, trémies et les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m.
Très concrètement, le calcul de la surface taxable correspond à la première étape du calcul de la surface de plancher.

Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.
Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher.
C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.

L’emprise au sol
La définition La notion d’emprise au sol, qui ne faisait l’objet d’aucune définition réglementaire, est désormais définie à l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme comme la "projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus". Cette définition vaut pour les dispositions du code de l’urbanisme relatives au champ d’application des permis et déclarations préalables. Elle est utilisée en complément de la surface de plancher, pour déterminer si un projet de construction requiert une déclaration préalable ou un permis de construire).
Elle est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte (art. R. 431-2).
Elle permet, enfin, de contrôler les constructions et travaux qui n’ont pas pour effet de créer de la surface de plancher, mais qui occupent néanmoins le sol (constructions non closes telles que les hangars ou les constructions dédiées au stationnement).

Dans le cas général, votre projet sera soumis à permis de construire dès lors que son emprise au sol ou sa surface de plancher est supérieure à 20 m². Il suffit pour cela que l’une des deux valeurs soit supérieure à 20 m².
Vous aurez simplement à déposer une déclaration préalable si l’emprise au sol ou la surface de plancher de la construction est comprise entre 5 m² (à compter du
1er mars 2012) et 20 m². Votre projet sera dispensé de formalité si son emprise au sol et sa surface de plancher sont inférieures à 5 m² (à compter du 1er mars 2012).

L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus »
Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.

Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.

A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément.
Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2m² est dispensée de toute formalité.
Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent
Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison.
Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00 m de longueur et 3.80 m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20 cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60 m et 3.40 m.
Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04 m² (5.60 m x 3.40 m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80 m² (6.00 m x 3.80 m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb.
Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20 m².
Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier.
Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire.
Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40 m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170 m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.




NOTA : dès le 1er janvier 2013. Le futur propriétaire sera dans l obligation de déposer, en même temps que la demande de permis de construire, une attestation d’étude thermique réalisée par un BET.
La phase de la conception du projet sera donc très importante ( visite du terrain, exposition, nombre d’habitants, mode de vie etc...) La réussite du projet dépendra d’une bonne cohésion des différents corps de métier. Aucune imperfection ne sera tolérée dans l’enveloppe du bâtiment. Chaque corps de métier devra faire en sorte pour éviter les ponts thermiques et les fuites d’air.
Le risque de voir la guerre entre artisan au début de l application de la réglementation RT 2012 est grande, s’il n’y a pas de coordinateur.



LIMITE DE PROPRIÉTÉ OU SÉPARATIVE



Le terme de limite séparative désigne l’ensemble des limites parcellaires d’une propriété. Il s’agit d’une
frontière, matérialisée ou non par une clôture ou des bornes de repère (bornage) implantées à la cote des sols
existants.
Elle a pour rôle de délimiter la surface d’une propriété que ce soit par rapport au domaine public (alignement),
ou aux parcelles voisines (limites latérales et de fond de parcelle).
Le territoire est ainsi découpé en parcelles numérotées constituant des propriétés foncières répertoriées sur le
cadastre.
En cas d’implantation sur une limite séparative, les murs ne peuvent avoir que des « jours de souffrance » à fer
maillé et verre dormant, et il est préférable d’avoir le consentement du voisin (cf. fiche fenêtre).
N’hésitez pas à vous renseigner auprès de la mairie car il existe des spécificités réglementaires locales
concernant les distances à respecter.



Si votre projet est conforme aux règles d’urbanisme (demande du permis de construire accordée) et à celles de
droit civil, vous pouvez construire jusqu’au limite de propriété sans l’accord de votre voisin.
Cependant, il est toujours préférable d’avertir votre voisin concernant votre projet et prudent de vérifier au
préalable l’exactitude de la limite séparative (voir mitoyenneté, cadastre et géomètre), car tout dépassement de
celle-ci (même de quelques centimètres) constitue un empiétement sur le terrain voisin.
Le propriétaire voisin pourra alors exiger la démolition de la construction en saisissant le tribunal de grande instance.

Tout propriétaire a le droit de clore sa propriété. Il est cependant préférable d’en informer préalablement son voisin. Ce dernier pourra d’ailleurs être intéressé pour édifier une clôture mitoyenne dont les frais seront partagés.
Si une personne veut édifier seule une clôture, elle doit la placer en limite de propriété et non à cheval sur la limite séparative.

Le droit de se clore connaît cependant certaines limites. L’intérêt général peut en effet réglementer voir interdire la pose d’une clôture (cas d’un terrain situé à un croisement et dont la hauteur du mur empêche la circulation dans des conditions de visibilité satisfaisantes). Des considérations d’ordre privé peuvent aussi limiter ce droit (un droit de passage peut par exemple restreindre la pose d’une clôture, ce qui peut également être le cas d’un cahier des charges d’un lotissement).
Enfin en ville, le droit de se clore peut devenir une obligation. Le Code civil prévoit en effet qu’un propriétaire d’un terrain bâti peut, en milieu urbain, contraindre son voisin à contribuer à la construction et aux réparations d’une clôture commune. L’intérêt de cette règle est d’éviter de juxtaposer des clôtures d’aspects différents.
Un permis de construire n’est pas exigé pour l’édification d’une clôture. Toutefois une déclaration préalable doit être déposée auprès de la Mairie lorsque la commune est dotée d’un Plan d’occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU).