Les réglementations sur la propriété

Claude PRECHEUR

Il est naturel de vouloir délimiter sa propriété. Pour se faire, il y a quelques démarches à suivre en respect des règles en vigueur.

La délimitation de la propriété

Contrairement à une idée répandue, les limites de propriété ne résultent pas des plans cadastraux ni des actes notariés. Certes, ces documents établissent des présomptions de limites de propriété mais ces présomptions peuvent être contestées. Seul le bornage permet de déterminer irrévocablement les limites séparatives entre deux propriétés voisines. Tout propriétaire peut contraindre son voisin à procéder au bornage de sa propriété. Seules les propriétés privées peuvent être bornées. En outre, elles doivent être contiguës et appartenir à deux propriétaires différents.

Le bornage

En principe le bornage se fait à l’amiable. Les propriétaires de deux parcelles voisines peuvent fixer eux-mêmes les limites séparatives de leurs terrains, établir les plans correspondants puis poser des bornes ou implanter une clôture. Cependant, il est préférable de faire appel à un géomètre qui consultera les titres de propriété et les documents cadastraux, prendra en compte les accords des parties et les coutumes locales. Le géomètre mesurera les terrains, tracera les limites séparatives sur un plan, déterminera la position des bornes, qu’il posera ensuite. Le bornage se fait à frais communs dont la répartition dépend des parties prenantes. En cas de désaccord sur le principe du bornage ou sur ses conditions, le bornage est judiciaire. Seul le tribunal d’instance est compétent (tribunal auprès duquel l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire).

La mitoyenneté

En ville comme en campagne, tout mur servant de séparation entre deux biens est présumé mitoyen à défaut de preuve contraire. Mais la présomption peut être écartée si l’un des propriétaires parvient à prouver que le mur qui clôt son terrain est sa propriété exclusive. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.
Dans certains cas, il n’existe aucune contestation sur le caractère mitoyen d’un mur de clôture. Il en est ainsi lorsque le titre de propriété le mentionne expressément. Le caractère privatif d’un mur peut d’abord résulter de l’existence d’un titre (acte notarié, jugement).
Par ailleurs la loi énumère un certain nombre de signes extérieurs visibles sur un mur qui établissent son caractère privatif et non mitoyen. Ainsi lorsque le sommet du mur est en forme de pente, le mur est censé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée.
La prescription trentenaire peut également être invoquée pour revendiquer la propriété privative d’un mur à l’origine mitoyen (cas d’une personne qui réussit à prouver qu’elle s’est comportée comme le seul propriétaire du mur pendant 30 ans, en l’ayant entretenu, voire réparé). Mais il convient de noter que la prescription peut jouer en sens contraire (en revendiquant la mitoyenneté d’un mur initialement privatif).

En principe toute personne peut, sous certaines conditions, acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif en remboursant au voisin la moitié de la dépense de construction et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Ce droit est imprescriptible (il peut être exercé même si le mur a été construit il y a plus de 30 ans). C’est également un droit auquel le propriétaire ne peut s’opposer.
Si ce dernier s’y oppose, il pourra être assigné devant le Tribunal de grande instance. Le tribunal ne pourra alors qu’imposer la cession. En revanche, un propriétaire ne peut imposer à son voisin la mitoyenneté du mur de clôture privatif qu’il a construit seul.

Chaque propriétaire d’un mur mitoyen peut y adosser une construction avec l’accord préalable du voisin ou après une autorisation de justice. Il peut également surélever le mur mitoyen sans avoir à demander l’accord du voisin. Dans ce cas, la partie surélevée lui appartiendra. En contrepartie, il devra en assurer seul l’entretien et les réparations.

La pose d’une clôture

Les clôtures

Tout propriétaire a le droit de clôturer sa propriété. Il est cependant préférable d’en informer préalablement son voisin. Ce dernier pourra d’ailleurs être intéressé pour édifier une clôture mitoyenne dont les frais seront partagés. Si une personne veut édifier seule une clôture, elle doit la placer en limite de propriété et non à cheval sur la limite séparative.

Le droit de se clore connaît cependant certaines limites. L’intérêt général peut en effet réglementer voir interdire la pose d’une clôture (cas d’un terrain situé à un croisement et dont la hauteur du mur empêche la circulation dans des conditions de visibilité satisfaisantes).

Des considérations d’ordre privé peuvent aussi limiter ce droit (un droit de passage peut par exemple restreindre la pose d’une clôture, ce qui peut également être le cas d’un cahier des charges d’un lotissement).

Enfin en ville, le droit de se clore peut devenir une obligation. Le Code civil prévoit en effet qu’un propriétaire d’un terrain bâti peut, en milieu urbain, contraindre son voisin à contribuer à la construction et aux réparations d’une clôture commune. L’intérêt de cette règle est d’éviter de juxtaposer des clôtures d’aspects différents.

Un permis de construire n’est pas exigé pour l’édification d’une clôture. Toutefois une déclaration préalable doit être déposée auprès de la Mairie lorsque la commune est dotée d’un Plan d’occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Les normes en 4 questions

  • Votre terrain était-il borné par un géomètre lorsque vous l’avez acheté, avez-vous les plans ?
  • Avez-vous demandé (et obtenu) une autorisation de clôture pour construire ce mur en Mairie ?
  • Avez-vous respecté vos limites indiquées sur le Plan du Géomètre, sans empiéter ?
  • Votre mur de soutènement a-t-il toutes les garanties de solidité et de conformité ?

Si vous obtenez oui, aux 4 questions vous êtes dans les normes.