Comment calcule-t-on la surface de plancher d’une construction ?
Mise à jour le 06.03.2012 - Direction de l’information légale et administrative.
Pour obtenir la surface de plancher d’une construction , il convient de mesurer les surfaces de chaque niveau à la fois closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des façades, puis de déduire les surfaces suivantes :
- surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur,
- vides et trémies (ouvertures prévues) des escaliers et ascenseurs,
- surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m,
- surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
- surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
- surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
- surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
- surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent s’il y a lieu de l’application des points mentionnés ci-dessus, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
À savoir : Les surfaces telles que les balcons, toitures-terrasses, loggias ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface de plancher d’une construction.
Point commun avec la SHOB et la SHON
À l’instar de ces anciennes notions, la surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux d’une construction.
Différences avec la SHOB et la SHON
- La notion d’espace clos et couvert : contrairement à la SHOB et à la SHON, la surface de plancher dispose explicitement que seules les surfaces closes et couvertes sont à prendre en compte.
- Le calcul s’effectue à partir de l’intérieur des murs de façade, c’est ce changement radical qui a été le plus médiatisé. La surface de plancher se calcule à partir de l’intérieur d’une construction, contrairement à la SHOB et la SHON, qui se calculait à partir de l’extérieur des façades. L’objectif serait de ne plus pénaliser les isolants, encourageant ainsi l’efficacité thermique des bâtiments. Les éléments à déduire de la surface de plancher. Les éléments présentés ici ne développent pas de surface plancher.
En pratique, le calcul peut s’effectuer en deux temps :
Calcul de la somme totale de chacune des surfaces au sol à construire ou existantes, que celles-ci développent ou non une surface de plancher, en calculant depuis l’intérieur des murs de façade, tout en ne prenant pas en compte les surfaces sous une hauteur plafond inférieure à 1,80 m. Ces surfaces correspondent en principe à la surface taxable.
Quelles différences entre la surface taxable et la surface de plancher ?
La surface de plancher s’obtient en déduisant certains éléments de la surface taxable. Par exemple, les espaces de stationnement clos et couverts constituent de la surface taxable, mais sont à déduire de la surface de plancher. Ainsi, la surface de plancher ne peut en aucun cas être supérieure à la surface taxable. En revanche, la surface de plancher peut être égale à la surface taxable. La surface de plancher détermine les formalités administratives à entreprendre (permis de construire, déclaration préalable de travaux), recours à un architecte. La surface taxable détermine l’imposition.
Quels points communs entre ta surface taxable et la surface de plancher ?
Surface taxable comme surface de plancher. le calcul s’effectue depuis le nu intérieur des murs des façades, en y déduisant les vides, trémies et les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m. Très concrètement, le calcul de la surface taxable correspond à la première étape du calcul de la surface de plancher.
Pour savoir à quelle démarche administrative un projet de construction sera soumis, à partir du 1er Mars 2012, il est nécessaire de prendre en compte deux notions : la surface de plancher décrite précédemment et l’emprise au sol.
Puisque la surface de plancher inclue uniquement les surfaces closes et couvertes, le législateur a, en effet, ajouté la condition d’emprise au sol de la construction afin de conserver un regard administratif sur certaines constructions n’entrant pas dans cette définition de la surface de plancher. C’est le cas par exemple d’un abri à voitures ouvert qui créait jusqu’à présent de la SHOB et entrait donc en considération pour le recours au permis de construire ou à la déclaration préalable. Au 1er Mars 2012, ne créant pas de surface de plancher, l’abri serait alors totalement exonéré d’autorisation administrative. D’où la prise en compte de la surface d’emprise au sol de la construction permettant ainsi à l’administration de conserver sa capacité d’autorisation ou d’interdiction de ces types de constructions.
L’emprise au sol
La définition : La notion d’emprise au sol, qui ne faisait l’objet d’aucune définition réglementaire, est désormais définie à l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme comme la "projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus". Cette définition vaut pour les dispositions du code de l’urbanisme relatives au champ d’application des permis et déclarations préalables. Elle est utilisée en complément de la surface de plancher, pour déterminer si un projet de construction requiert une déclaration préalable ou un permis de construire). Elle est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte (art. R. 431-2).
Elle permet, enfin, de contrôler les constructions et travaux qui n’ont pas pour effet de créer de la surface de plancher, mais qui occupent néanmoins le sol (constructions non closes telles que les hangars ou les constructions dédiées au stationnement).
Dans le cas général, votre projet sera soumis à permis de construire dès lors que son emprise au sol ou sa surface de plancher est supérieure à 20 m². Il suffit pour cela que l’une des deux valeurs soit supérieure à 20 m². Vous aurez simplement à déposer une déclaration préalable si l’emprise au sol ou la surface de plancher de la construction est comprise entre 5 m² (à compter du 1er mars 2012) et 20 m². Votre projet sera dispensé de formalité si son emprise au sol et sa surface de plancher sont inférieures à 5 m² (à compter du 1er mars 2012).
L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Elle comprend donc la projection au sol des balcon, terrasse, débord de toiture et in fine de tout élément en saillie par rapport aux façades. C’est ainsi que l’on peut le comprendre, en tous cas pour l’instant, puisque aucune précision supplémentaire ne permet de penser que certains éléments, décoratifs par exemple, seraient déduits de l’emprise au sol.
Dans les textes, les seuils de surface pour lesquels des autorisations sont nécessaires ne changent pas. Le nouveau code de l’urbanisme en vigueur au 1er Mars 2012 reprend les définitions habituelles et remplace les SHOB et SHON par la surface de plancher, ajoutant l’emprise au sol comme critère supplémentaire lorsque la surface de plancher n’existe pas.
A noter que les critères de surface de plancher et d’emprise au sol sont parfois cumulatifs, parfois pris séparément. Ainsi, par exemple, le texte précise que toute construction de 12 m de hauteur maximum dont la surface de plancher ET l’emprise au sol sont inférieures à 2 m² est dispensée de toute formalité. Alors que l’on retrouve sur l’article R*421-2 que toute construction de 12 m de hauteur maximum dont la surface de plancher OU l’emprise au sol est supérieure à 2 m² et dont ces deux mêmes surfaces (emprise au sol ET surface de plancher) sont inférieures à 20 m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Un exemple concret pour terminer et illustrer le cas précédent. Vous souhaitez construire un atelier indépendant de votre maison. Les dimensions extérieures de cet atelier sont de 6.00 m de longueur et 3.80 m de largeur, l’épaisseur des murs est de 20 cm. Les dimensions intérieures sont donc de 5.60 m et 3.40 m. Dans ce cas, la surface de plancher est de 19.04 m² (5.60 m x 3.40 m).
Mais l’emprise au sol est, elle, de 22.80 m² (6.00 m x 3.80 m). On admet qu’il n’y a pas de débords de toit ou autre surplomb. Vous serez donc tenus de déposer un permis de construire, les deux critères étant cumulatifs et l’emprise au sol supérieure à 20 m². Le résultat serait le même s’il s’agissait d’un garage au lieu d’un atelier. Le garage, en effet, ne crée pas de surface de plancher. Par contre son emprise au sol est réelle et, avec les surfaces précédentes, le garage devra aussi être autorisé et faire l’objet d’un permis de construire. Si l’atelier était dépendant de la maison existante, le projet serait alors considéré comme « travaux sur existant ». Dans le cas d’un terrain situé en zone urbaine régie par un PLU (ou autre règlement), le seuil du permis de construire est alors de 40 m², sauf si l’ensemble existant et projet dépasse le seuil de recours obligatoire à un architecte (170 m²). Dans ce cas, le permis de construire reste obligatoire entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée.